目次
- 退去費用とは借主の故意や過失により賃貸物件を傷つけたり汚したりした際に支払う義務のある「原状回復費用」のことです
- 賃貸契約の際は「賃貸契約書の特約」を確認しましょう
- 引っ越す際に旧居の清掃をしっかりすることで退去費用が安く済む可能性があります
賃貸物件から引越しをするときは、引越し代金だけでなく貸主に支払う「退去費用」が発生します。退去費用に関するトラブルは多く、「退去する際に敷金を返してもらえなかった」、「高額な請求をされた」といったケースは少なくありません。そこで今回は、引越し時の退去費用とは何か、そして安くおさえるにはどうしたら良いかをご紹介します。
退去費用とは
退去費用とは、一言でいえば「原状回復費用」のことです。賃貸物件を借りると、借主には原状回復義務が生じます。原状回復の定義は、国土交通省のガイドラインで以下のように定められています。
「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、 善管注意義務違反、そのほか通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること 」
このガイドラインの中では、原状回復について、貸主が負担すべき部分と借主が負担すべき部分を明確にしています。以下でもう少し詳しくみていきましょう。
適用範囲
貸主負担
もともと建物というのは、時間の経過によって劣化していくものです。先にご紹介した国土交通省のガイドラインでは、「経年変化」と「通常損耗」については、貸主が負担するべきとしています。「経年変化」とは、年月により自然に品質が下がるものをいいます。たとえば、日光によって畳やフローリングが変色・色褪せしたり、風や湿気によってサッシのゴムが傷んだり、設備の機器の寿命によって故障したりといった場合です。また、「通常損耗」は、普通に生活しているとどうしてもできてしまう傷や汚れのことをいいます。たとえば、家具を置くことによる床の跡やへこみ、冷蔵庫や洗濯機などの電化製品の裏の壁の変色、カレンダーや時計をかけるための画鋲の穴が該当します。
借主負担
一方、借主が負担するものは、通常の生活を超えて発生した損耗です。つまり、借主の不注意や故意で汚れたり傷ついたりしたものがこれに当たります。例としては、家具を移動するときや物を落としてついた傷、飲み物をこぼした跡のシミ、掃除を怠って発生した水垢やカビ、タバコによる壁の黄ばみや臭いなどが挙げられます。また、画鋲の穴でも何度も刺して大きくなったものや、釘のような太いものを刺した穴も対象になり得ます。
使い道
退去費用は原状回復に使用されるとご紹介しましたが、実際には原状回復にかかる費用のうち、貸主が支払うべき費用を差し引いた分が請求されます。では、原状回復とはどのようなことが行われるのでしょうか。
ハウスクリーニング
専門事業者に住宅清掃を依頼します。ハウスクリーニングの対象には通常の使用で発生した汚れも含まれます。入居時の契約でハウスクリーニング代は入居者が負担、となっている場合も多いため確認が必要です。ハウスクリーニングで具体的に行われるのは、エアコン清掃や床の清掃、ワックス掛け、汚れた壁紙クロスの清掃、キッチン・バス・トイレなど水回りの清掃、ベランダ清掃です。
傷や汚れの修繕
カーペットやフローリング、壁紙の張り替え、床材の張り替え、床材についた汚れの除去、キッチンの油汚れの除去、水回りやサッシの水垢とカビ除去などを行います。
相場
費用は依頼先事業者によって変わりますが、通常、原状回復の業者を手配するのは貸主側で借主は選ぶことができません。もともと借主の過失で傷ついたり汚れたりしたものの修復なので、借主が勝手に事業者を頼むとトラブルになりかねません。貸主が指定すると契約書にある場合は指定に従いましょう。
ハウスクリーニングの費用は、担当する事業者、汚れの度合いによって異なるものの、物件の間取りによって大体の相場があります。 ワンルームや1Kでは15,000円～30,000円、1DK・1LDKでは30,000円～40,000円、2DK・2LDKでは30,000円～70,000円といった具合で、部屋が広くなるほどハウスクリーニング費用も高くなります。
修繕にかかる費用の相場は、おおよそ以下のとおりです。
- 壁紙の張り替え／㎡：750～2,000円
- ふすまの張り替え／枚：3,000～5,000円
- 壁や天井の穴補修／箇所：約30,000円
- 壁の下地ボードの取り替え：25,000～60,000円
- トイレの水垢、カビの清掃：5,000〜8,000円
- 浴室の水垢、カビの清掃：10,000〜20,000円
- サッシのカビの清掃／箇所：10,000～20,000円
- キッチンの油汚れの清掃：10,000〜25,000円
- 床材についた汚れ／箇所：10,000円
- 床材の張り替え／枚：8,000～10,000円
- カーペットの張り替え／㎡：約3,000円～（床材やグレードにより異なる）
- 畳の張替え／枚：約6,000円
なお、修繕費用は必ずしも借主が全額負担しなければならないわけではありません。長期にわたって居住していた場合は、経年変化や通常損耗の影響も大きいと考えられます。その場合は、原状回復の範囲を決める際に「どのくらい長く住んでいたか」を加味してもらえないか、話してみると良いかもしれません。
徴収方法
一般的には、入居時に支払った敷金から引かれます。原状回復費用が敷金よりも少ない場合は返金されますが、敷金の金額を超えた場合、借主は足りない分を請求されることになります。
ただし、最近では引越しの初期費用をおさえるために、「敷金0円」という物件も増えています。この場合は、退去費用として、借主が負担すべき原状回復費用を全額請求されます。
また、引越しする際の契約書に特約が書かれている場合に、借主が通常負担するべき原状回復以上の費用を退去費用として負担することもあります。退去費用として特約に含まれる主なものには、ハウスクリーニングや畳の交換、ふすまの張り替えなどがあります。なお、引越しの際は、特約を含む契約書を確認したうえで契約を結んでいることになります。 基本的には特約分を含む費用を負担する必要がありまずが、この特約が元で退去時に借主と貸主の間の負担額に関するトラブルが多く発生していました。そのため、現在では国土交通省からガイドラインが出され、これに沿って退去費用の判断をしています。 いずれにせよ、いらぬトラブルを招かないためにも、賃貸物件の契約時は契約書の特約事項までしっかり確認しておきましょう。気になる場合は、退去費用の判例に目を通しておき、借主の負担になる退去費用の傾向を理解しておくことがおすすめです。
引越しの退去費用に関係する敷金と、礼金の違いとは？
賃貸の契約の際、敷金と礼金を支払うケースが多いですが、その違いをよく理解できない人もいるのではないでしょうか。この章では引越しの退去費用に関係する敷金と、礼金の違いを紹介します。
敷金とは
敷金とは、退去費用に当てられることもある費用のことを指します。著しい損傷が認められた場合の修繕費はもちろんのこと、賃貸契約を結んでいる間に借主が家賃を滞納するときに貸主が敷居を家賃の代わりに充てることも見込んでいます。したがって、賃貸契約期間中、家賃の滞納や修繕費がかかるような損傷がない場合に限っては、この敷金が返却されます。軽微な修繕の場合は、敷金が充当され差額分が借主に返ってくれる仕組みです。
このような使用用途がある敷金は、多くの物件でだいたい家賃の1ヶ月分ほどが賃貸契約を結ぶ際の初期費用として取られます。しかし、近頃は初期費用をおさえるために敷金を預からない賃貸事業者も増えており、その場合は退去費用としてすべて自費の精算になります。
礼金とは
近頃は「礼金なし」という物件も増えています。礼金とは、貸主にお礼として払う費用のことを指します。修繕や家賃の滞納有無に関わらず、礼金として徴収された費用は退去時にも返却されません。
引越しの際に退去費用が払えない場合はどうなる？
結論から述べると「退去費用が払えない」という状況でも、退去費用は支払う必要があります。どんな理由があっても、修繕に当てられる費用なので支払う義務があり最悪の場合裁判に発展する可能性もあります。支払いができないという経済的な理由や、退去費用に納得がいかないといった理由だとしても、賃貸業者や貸主とのやりとりを拒否していい理由にはなりません。多くの場合、借主と連絡がつかない場合は保証会社や緊急連絡先に連絡がいきます。
引越しの際に想定していた以上に退去費用がかかり、一括で支払えそうにない場合は投げ出すのではなく、誠意をもって交渉しましょう。例えば退去費用の支払いを先延ばしできないか交渉したり、クレジットカード払いや分割払いにできないかを確認し交渉すべきです。
退去費用の事例
ここでは、思いがけず退去費用がかかった事例と敷金が返金された事例の双方をご紹介します。
入居時敷金0円、家賃9万円の2DKに5年間住んだ事例
タバコを吸っていたため、退去時に壁紙の張り替えに費用がかかり、原状回復費用の負担は8万円となりました。契約時に敷金を預けていなかったので、借主は8万円を全額負担に。また、ハウスクリーニング代特約がついていたため、ハウスクリーニング費用5万円も含め、合計13万円の負担となりました。
入居時敷金1ヶ月、家賃7万円の1Kに6年間住んだ事例
入居期間が6年と長かったため、退去費用は「普通に住んでいれば仕方ない傷＝通常損耗」と判断され、退去費用として請求される項目が少なくなりました。壁や床の細かい傷は請求されず原状回復費用の負担は4万円で、ハウスクリーニング特約のついていない契約だったため、最終的に敷金から3万円が返金されました。
原状回復費用の計算方法
ここまで、原状回復費用には貸主負担と借主負担のガイドラインがあるとご紹介しました。貸主負担分が敷金を超えた場合、または特約がついている場合には、借主に新たな支払いが発生するということもご理解いただけたと思います。ここで退去費用の計算方法に関してもう一つ知っておきたいのが、経過年数（耐用年数）の考慮です。
経過年数とは、物の価値は年数の経過によって減少していくという考え方です。長く居住すればその分部屋の物の価値が下がっていくので、借主の負担割合も下がります。それぞれの部材（クロス、襖、フローリングなど）によって考慮する年数は変わり、具体的な年数は既出の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に詳しく定められています。
実際にクロスの例を挙げて計算してみましょう。ガイドラインには、クロスの経過年数は「6年」とあります。入居当時クロスが新品だった部屋に4年間入居した借主が誤ってクロスを破いてしまった場合、クロスの価値は「6年－4年」で2年分（約33％）しか残っていません。したがって、クロスの張り替え費用が1㎡あたり1,000円だった場合、借主は1,000×0.33=330円を負担すれば良い、ということになります。クロスの価値は新品だった時点から計算されるので、入居時にクロスが新品でなかった場合は借主の負担がより下がります。このように、原状回復費用の計算において、経過年数の考慮は必要不可欠な要素となるのです。
どっちの負担？退去費用のケースをチェック
貸主が負担するのか、借主が負担をするのか悩ましい退去費用が存在します。多くの人を悩ませている退去費用の項目について、チェックしてみましょう。
エアコンのクリーニングは貸主が負担
日本は年間を通しての気温の差が激しいことから、欠かすことができない電化製品の一つにエアコンがあります。入居中のメンテナンスにかかる費用は借主負担ですが、経年劣化と思われる故障は貸主が負担してくれます。なぜなら「エアコン付き」「室内乾燥機付き」など、借主を募集する際のセールスポイントとして扱うことが多いからです。退去費用にこれまで使用したエアコンのクリーニング代金を負担すべきか悩みますが、そのような特約が賃貸契約に載っていない場合は貸主が負担すると考えて良いでしょう。気になった場合は、退去費用の見積もりの際に管理会社に詳細をチェックしておくと安心です。
引越しのときにエアコンはどうすれば良い？買い替えのポイントや処分方法は、こちらをご覧ください。
カビはどうなる？
借主が賃貸契約書で禁止されている電化製品を使用したり、日頃の手入れを怠ったりした場合は借主の負担とされます。しかし、外壁のひび割れやコーキングの剥がれによって発生したカビについては、多くの場合が貸主の負担になります。退去費用の見積もりをもらった際に、カビによる項目があった場合は具体的な内容を聞いておくと、納得できるはずです。
退去費用を安くおさえる方法
引越しの際にかかる退去費用を安くおさえるには、故意や過失・通常使用を超える使用によって生じる損耗をなくさなければなりません。借主にできることは、入居している間に用法違反をせず、一般的な掃除をすることです。
しかし、長く暮らしていれば気をつけていても、物を落としたり、飲み物をこぼしたりすることはあるでしょう。そこで以下では退去時にできる対策をご紹介します。
補修・クリーニングする
退去費用を少しでもカットするために、部屋の明け渡し前、荷物を出した後に自分でできるだけクリーニングと補修をします。たとえばキッチンのコンロや換気扇の油汚れ、洗面所の水垢などは掃除すれば落ちる場合があります。クロスや床の汚れも、スポンジや雑巾などで拭けば落ちるものもあります。また、フローリングや壁の小さな傷ならば、市販のもので補修できます。入念なクリーニングや補修をすれば、原状回復する必要がなくなるかもしれません。
消耗品を用意しておく
電球や洗濯機の排水パンに使うエルボや、入居時にもともとついていた消耗品は、取り外さずもとの状態に戻しておく、破損している場合は用意しておけば、「電球取り付け費」や「エルボ取り付け費」などの少額な請求をされることを防げます。
見積もりを確認して交渉する
貸主が提示した費用に関して、詳細な見積書をもらいます。何にどのくらい費用がかかっているかを確認し、相場とあまりに金額がかけ離れている場合には指摘して交渉しましょう。
トラブルにも？退去費用に納得できない場合
引越しの際に関する退去費用のトラブルは他人事ではありません。実際に多くの退去費用にまつわるトラブルが起こっています。具体的な内容としては「敷金が返ってこなかった」「入居当時からある破損や汚れにも退去費用を請求された」ということです。
納得できない退去費用の請求には、賃貸契約やそこに記されている特約をもとに、交渉をするべきでしょう。先にも述べたように、経年劣化の場合は貸主にも修繕義務があります。
納得できない退去費用の交渉術
まずはできるだけ穏便に賃貸会社に交渉を求めましょう。「退去費用について、なぜ請求されるのか分からない項目がある」と説明を再度求めます。なぜなら自分の思い違いで間違った認識をしている場合があるからです。再度、説明をしてもらったうえで納得できない退去費用項目に関しては、具体的に「自分が負担をするのはどうなのか」と指摘をしましょう。それでも交渉が進まず、賃貸契約書の書面を見ても納得できない場合は、国民生活センターや消費者センターに連絡し、第三者からアドバイスをもらえると良いでしょう。なお、この相談にかかる費用は無料です。
退去費用を少しでも安くするには？
引越しには、たくさんの費用がかかります。そのうえ退去費用を支払うとなれば、さらに負担が重くなります。退去費用を少しでも安く済ませたいところですが、賃貸契約を結んでいる管理会社との契約内容によっては、特約を加味したうえで、従わなくてはならないこともあります。
そのため「良いな」と思う新居が見つかったら、旧居の引き払いをなるべく早くすることで、少しでも引越しにかかる費用をおさえるようにしましょう。不動産の管理会社によっては、月ごとではなく退去する日までの日割計算で家賃を算定してくれることがあります。あらかじめ、口座から引き落とされた家賃が戻ってくる計算になり、敷金と戻ってきた家賃をあわせると退去費用に当てられる費用が多くなります。引越しの準備に、時間をかけずにスムーズに荷造りができると、早く退去できることで戻ってくる費用も多くなるでしょう。
まとめ
賃貸物件の退去費用についてご紹介しました。引越しするためには、今の住まいを解約しなくてはならないときが必ずきます。賃貸契約の退去時のトラブルを防ぐためには、入居時にしっかり賃貸借契約書の確認が大事です。また入居中は、あくまでも「借りている部屋」であると考え、丁寧に使用しましょう。高額請求で納得できないことがある場合は、まずその金額が妥当であるかどうかを確認し、管理会社や貸主に交渉する姿勢も必要です。交渉に応じてもらえず困ることがあれば、国民生活センターや地域の消費生活センターに相談もできます。疑問点をしっかり確認して、気持ち良く引越しできるよう、退去費用は入念に確認するようにしましょう。
引越しで賃貸を解約する流れ、申告・退去のタイミングは、こちらをご覧ください。
